Учитывая, что арендная плата в Швейцарии высока и продолжает расти, следовало бы предположить, что в строительство новых домов будет вкладываться больше средств. Однако этого не происходит. Газета Blick обратилась к экспертам с вопросом, почему это происходит.
По мере роста арендной платы арендодатели должны получать больше прибыли от своих инвестиций. Многие также поспешили предположить, что повышение арендной платы означает, что арендодатели получают сверхприбыль за счет арендаторов.
Однако на практике все не так просто. Во-первых, при принятии решения об инвестировании инвесторы должны учитывать доходность. Когда стоимость недвижимости растет, доходность — процент возврата на инвестиции — падает, делая другие инвестиции относительно более привлекательными. Нынешние высокие цены на жилье означают, что доходность, или процентное отношение арендной платы к стоимости жилья, довольно низка. Глава одной швейцарской компании по недвижимости проанализировал 10 000 квартир и обнаружил, что средняя доходность от аренды составляет чуть более 3%, до вычета расходов. Кроме того, растущие процентные ставки делают альтернативные варианты, такие как государственные облигации, относительно более привлекательными.
Еще одним недавним препятствием для инвесторов в недвижимость является рост ставок по ипотечным кредитам. До недавнего времени 10-летние ставки составляли около 1%. Теперь они составляют около 3%. 3%-ная стоимость финансирования актива с доходностью 3% может оставить инвесторов практически без чистой прибыли.
Наконец, в Швейцарии существует дефицит и высокая цена на землю, а также строгие ограничения на строительство, которые часто ограничивают высоту зданий в городах. Это сдерживает предложение.
Вместе эти финансовые реалии заставляют все больше и больше швейцарских бизнесменов, инвестирующих в недвижимость, вкладывать свои деньги в другие активы.
В то же время в Швейцарию продолжает прибывать значительное количество иностранцев, что еще больше увеличивает спрос. В 2022 году население Швейцарии выросло более чем на 100 000 человек.
Горькая ирония заключается в том, что для стимулирования строительства жилья, необходимого для размещения растущего населения Швейцарии, может потребоваться повышение арендной платы. Более высокая арендная плата приведет к росту доходности и увеличению инвестиций. Конечно, этому способствовало бы и увеличение количества пригодной для строительства земли и снижение ограничений на высоту зданий.
Движения по контролю или ограничению арендной платы — требование, выдвигаемое некоторыми политиками и ассоциациями арендодателей, — скорее всего, приведут к обратному эффекту: низкой доходности, которая заставит еще больше денег уйти из жилищного строительства в другие активы.
Источник: www.blick.ch
