Рынок недвижимости Швейцарии во многом уникален. По сравнению с другими странами, здесь существуют особые правила и особенности, которые сильно влияют на покупку и владение недвижимостью, особенно для экспатов и людей с видом на жительство. В этой статье мы подробно рассматриваем эти различия и объясняем, как работает рынок недвижимости в Швейцарии.
Могу ли я купить недвижимость в Швейцарии как экспат?
Сразу же ответим на самый важный вопрос: в Швейцарии не каждый экспат и иностранец может свободно приобретать жилую недвижимость. Швейцарский рынок недвижимости жестко регулируется, что включает в себя такие меры, как ограничение на покупку недвижимости лицами, не являющимися гражданами Швейцарии.
Так, лица с видом на жительство категории B могут приобретать только недвижимость, находящуюся в собственности, в то время как лица с видом на жительство категории C имеют практически те же права, что и граждане Швейцарии, и могут приобретать как недвижимость, находящуюся в собственности, так и арендованную (инвестиционная недвижимость).
Без вида на жительство категории B или C можно приобрести только утвержденные квоты недвижимости для отдыха, что существенно ограничивает доступ к швейцарскому рынку недвижимости для людей, проживающих за рубежом. Эти правила призваны обеспечить стабильность рынка недвижимости в Швейцарии и не допустить его дестабилизации из-за чрезмерных иностранных инвестиций.
Могу ли я получить ипотечный кредит в швейцарском банке?
Если вы имеете право на покупку недвижимости с видом на жительство, следующим шагом будет проверка финансовой целесообразности в швейцарском банке. Помимо прочего, эта проверка включает в себя оценку финансовой состоятельности и отношения суммы кредита к стоимости недвижимости.
Финансовая доступность и соотношение заемных средств и стоимости недвижимости
Ключевым отличием при покупке недвижимости в Швейцарии является понятие финансовой доступности. Это правило, которое гарантирует, что покупатели смогут позволить себе приобрести недвижимость в долгосрочной перспективе, даже если в будущем процентные ставки будут расти.
Банки проверяют, не превышают ли ежегодные расходы на жилье — проценты по ипотеке, амортизация и дополнительные расходы — одной трети валового дохода семьи. При расчете процентов по ипотеке используется вмененная процентная ставка в размере 5,00 %, даже если фактические процентные ставки в настоящее время ниже. Текущие процентные ставки составляют от 1,50 до 2,00 процентов (по состоянию на июль 2024 года).
Такой консервативный расчет позволяет обеспечить долгосрочную устойчивость ипотеки даже в случае возможного повышения процентных ставок и тем самым избежать финансовых трудностей.
Благодаря такому консервативному подходу швейцарские банки гарантируют, что рынок недвижимости не окажется в ситуации, подобной той, что сложилась в США во время финансового кризиса 2008 года, когда многие американские владельцы недвижимости оказались не в состоянии обслуживать свои ипотечные кредиты из-за стремительно растущих процентных ставок, и в результате их недвижимость пришлось конфисковать.
При рассмотрении вопроса о выдаче ипотечного кредита в Швейцарии важную роль также играет понятие соотношения суммы кредита к стоимости недвижимости. В Швейцарии максимальное соотношение кредита к стоимости недвижимости обычно составляет 80 %, что означает, что не менее 20 % стоимости недвижимости должно быть покрыто за счет собственных средств.
Собственные средства
В Швейцарии покупатель должен внести не менее 20 % от стоимости покупки в качестве собственного капитала. Следует отметить, что не менее 10 процентов стоимости покупки должно приходиться на так называемый «твердый» капитал, то есть не активы пенсионного фонда. «Твердый» капитал может быть получен, например, из сбережений, наследства или продажи ценных бумаг. Накопления из частных пенсий 3-го компонента также могут быть использованы в качестве собственного капитала. Оставшиеся 10 % могут быть получены из пенсионного фонда 2-го уровня.
Эти строгие правила призваны обеспечить покупателям достаточные финансовые ресурсы и не допустить чрезмерной зависимости от внешнего финансирования со стороны банка при покупке недвижимости. Кроме того, они служат механизмом стабилизации швейцарского рынка недвижимости в случае, если цены на недвижимость внезапно упадут.
Ипотека с фиксированной ставкой и SARON в Швейцарии
При финансировании недвижимости в Швейцарии особенно распространены два типа ипотечных кредитов: Ипотека с фиксированной ставкой и ипотека SARON (Swiss Average Rate Overnight).
Ипотека с фиксированной ставкой
Ипотека с фиксированной ставкой имеет фиксированную процентную ставку на определенный срок, который обычно составляет от двух до 10 лет. Основное преимущество ипотеки с фиксированной ставкой — это надежность планирования, обеспечиваемая фиксированными ежемесячными платежами, и защита от роста процентных ставок в течение срока. Однако она обеспечивает меньшую гибкость в случае досрочного расторжения договора и может быть более дорогой в случае падения процентных ставок в течение срока.
Ипотека SARON
Процентная ставка по ипотеке SARON, напротив, является переменной и зависит от текущей рыночной процентной ставки. Она рассчитывается на основе базовой ставки SARON (Swiss Average Rate Overnight). Это позволяет сэкономить при снижении процентных ставок и обеспечивает гибкость благодаря более коротким срокам. Однако ипотека SARON также несет в себе непредсказуемость ежемесячных расходов из-за колебаний процентных ставок и риск повышения процентных ставок, что может привести к росту расходов.
Амортизация ипотечных кредитов в Швейцарии
В отличие от многих других стран, где ипотечный кредит должен быть погашен полностью, в Швейцарии принято амортизировать ипотеку до 65 % от стоимости кредита до выхода на пенсию. Это означает, что около 35 % ипотечного кредита должно быть погашено в течение определенного периода времени, так что до выхода на пенсию в качестве долга остается только 65 % от стоимости кредита. Такая практика имеет налоговые преимущества, поскольку в Швейцарии проценты по ипотеке вычитаются из налогооблагаемой базы. Кроме того, она позволяет добиться определенной гибкости в финансовом планировании.
Уровень цен и динамика рынка
Уровень цен на швейцарском рынке недвижимости очень высок по международным стандартам. Это объясняется высоким спросом, ограниченным предложением и высоким уровнем жизни в Швейцарии. Кроме того, рыночная динамика особенно актуальна, поскольку недвижимость в Швейцарии часто считается надежной инвестицией и поэтому пользуется высоким спросом даже в периоды экономической нестабильности.
Ознакомьтесь с информацией о покупке жилья в Швейцарии
Швейцарский рынок недвижимости характеризуется рядом уникальных особенностей, которые отличают его от других рынков. Строгие правила, касающиеся получения и одобрения ипотечного кредита, особые варианты финансирования, такие как ипотека с фиксированной ставкой и ипотека SARON, а также особая практика погашения ипотечных кредитов — все эти факторы способствуют стабильности и привлекательности швейцарского рынка недвижимости. Поэтому покупателям и инвесторам важно тщательно ознакомиться с этими особенностями, чтобы успешно действовать на швейцарском рынке недвижимости.
