Migros запускает в Швейцарии жилищные кредиты с 10% депозитом




Недвижимость Швейцарии

Купить дом в Швейцарии непросто. Дома стоят дорого, а кредитование обычно ограничивается теми, кто имеет 20% депозит и значительный доход. Банк Migros, дочерняя компания швейцарского супермаркета, недавно запустил продукт, который снижает требование к депозиту до 10%.

Банк Migros запустил новый продукт под брендом Cactous. По данным банка, 9 из 10 швейцарских семей не могут купить недвижимость, поскольку не соответствуют жестким требованиям Швейцарии по финансированию, которые требуют 20% первоначального взноса.

Правила кредитования в Швейцарии устанавливаются FINMA, банковским регулятором Швейцарии. Жесткие швейцарские правила кредитования уже некоторое время являются предметом разногласий между банками и заемщиками. FINMA выдает банковские лицензии и может применять санкции к владельцам лицензий, которые не соблюдают установленные правила. В крайнем случае, оно может отозвать лицензию.

Физические лица в Швейцарии имеют большие долги. При среднем уровне задолженности в 222% от чистого располагаемого дохода, в 2020 году швейцарская задолженность занимала 4-е место в ОЭСР. Большая часть этого долга — ипотечные кредиты, используемые для покупки жилья. Цены на недвижимость в Швейцарии высоки: средний 4-комнатный дом стоит более 800 000 швейцарских франков.

Ограничения на кредитование, введенные FINMA, направлены на предотвращение структурных финансовых рисков, которые возникают при чрезмерной нагрузке на заемщиков в условиях жесткого рынка жилья с высокими ценами. Это неизбежно не устраивает потенциальных покупателей и банки, которые хотели бы расширить свой ипотечный бизнес.

Однако банк Migros, похоже, нашел способ обойти требование о 20%-ном депозите. Вместо этого заемщики платят 10%, а Cactous предоставляет остальные 10% в виде субординированного кредита. В случае дефолта заемщика по кредиту 10%, вложенные Cactous, будут выплачены только после того, как организация, предоставляющая кредит, выплатит первые 80%. Это означает, что 80%-ная ипотечная составляющая будет подвержена такому же уровню риска в рамках действующей системы.

Как это бывает в подобных случаях, бесплатных пирожных не бывает. В обмен на предоставление 10%-ного субординированного кредита Cactous получает турбо-доходность в размере 5%, что намного выше текущих рыночных процентных ставок. В совокупности общая процентная ставка по ипотеке может быть на 10-15% выше, чем при обычной рыночной ставке по ипотеке.

По сути, в совокупности это более дорогая ипотека с разделенными уровнями риска. Более ранние эксперименты с подобными структурами привели к буму на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, в нулевых годах, что привело к финансовому кризису.

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, объединяют пулы ипотечных активов и продают доли в пуле. Эти пулы можно разделять и дробить для создания долей с различными уровнями риска и доходности. В то время как самые рискованные акции приносят самую высокую доходность, они первыми получают удар. Проблема с этим делением и дроблением заключается в том, что это может привести к концентрации риска. Предприятие, слишком подверженное воздействию рисков, может столкнуться с финансовыми проблемами на медвежьем рынке.

Источник: www.cactous.ch